ITBI - O básico sobre o assunto.

Oi pessoal, tudo bom? (:

Acho que não cheguei a falar sobre isso aqui, mas uma das razões para eu ter feito o blog é conhecer e estudar assuntos relacionados ao direito e ao mercado imobiliário. Bom, por essa razão, tentarei compartilhar da forma mais didática possível assuntos que considero importantes e, por isso, hoje é dia de falar sobre o ITBI.

. O que é o ITBI?

O ITBI, sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto municipal e por isso suas regras variam de cidade a cidade. Como o próprio nome já diz, ele é cobrado quando você transmite um bem imóvel e, nesse caso, transmitir pode ser várias coisas: compra e venda de imóvel, promessa de compra e venda (são duas coisas diferentes, é um bom assunto para um outro post), doação, adjudicação, arrematação etc.

. Como calcular?

O cálculo do ITBI é feito por meio de uma porcentagem sobre o valor venal do imóvel. Não tenho certeza se em todas cidades é assim; mas hoje, em São Paulo, tanto a porcentagem quanto o valor venal podem ser calculados no site da prefeitura. Para os casos gerais, o percentual em SP é de 2%, mas há exceções.

Mas que raios é valor venal? Segundo definição extraída no site da prefeitura de SP, é o "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista". Mas o preço de qualquer imóvel, por mais maloca que seja, tem crescido tanto nos últimos anos que acho difícil estabelecer o que é 'condição normal', então, para todos os efeitos, valor venal é o valor que a prefeitura acha que seu imóvel vale, e em SP você pode calculá-lo no próprio site da prefeitura, fornecendo o número do IPTU.

Importante!

x Benfeitorias (ex: pintura, reforma na fachada, etc) e construções incorporadas (ex: 'puxadinho' para lavanderia) também serão considerados no cálculo do valor venal.

x Dívidas que o imóvel possua não são descontadas no cálculo. 

. Exceções aos 2%

Se você comprou seu imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (RAR) ou em programas que envolvam Habitação de Interesse Social (HIS), aplica-se alíquota (percentagem) de 0,5% sobre o valor financiado até o limite de R$ 68.843,97 (esse é o atual em julho de 2014), sobre o restante, financiado ou não, aplica-se 2%.

Por exemplo, se o imóvel custa 100.000, você pagará:

a) 0,5% sobre 68.843,97 = R$ 344,22

+

b) 2% sobre (100.000 - 68.843,97) = R$ 623,12

=

c) Total a pagar = R$ 967,34

No site da prefeitura tem a seguinte explicação:

CálculoO imposto será calculado aplicando-se, sobre a base de cálculo, as seguintes alíquotas:

- Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS) aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 68.843,97.

- Sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 68.843,97, financiado ou não, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento). O tributo a ser pago será a soma algébrica dessas duas parcelas.

- Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo.

Fórmula de Cálculo do ITBIBC = Base de Cálculo. F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 68.843,97*.
Com financiamento pelo SFH, PAR ou HIS:Imposto = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,02

 Fonte: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513 

. Quem paga?

No caso de compromisso (ou promessa) de compra e venda, e de compra e venda, normalmente é quem compra, mas pode ser acordado entre as partes de ser o vendedor.

. Como pagar?

Se você mora em São Paulo, é preciso entrar no site da prefeitura, procurar no menu por serviços e orientações > ITBI (transmissão de imóveis) > Declarações de Transações Imobiliárias. Existem três tipos, você deve escolher a que se adequa ao seu caso.  Depois de preencher essa declaração, será gerada uma guia de recolhimento (DAMSP) para pagamento.

Bom gente, esse é o básico sobre o assunto!

Espero que ajude (:

*

Fontes:

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/ (É a fonte "Very master important", rs)

http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//arquivos/secretarias/financas/legislacao/Decreto-51627-2010.pdf (Esse decreto é a fonte das regras atuais do ITBI)