Aspectos Jurídicos: Comprando de uma Construtora x Comprando de uma Pessoa Física

Existe uma diferença brutal entre os direitos que um comprador tem ao comprar um imóvel de uma construtora - portanto, aí enquadram-se os apartamentos comprados 'na planta' - e os direitos que ele tem ao comprar de uma pessoa física. Vou tentar explicar superficialmente aqui um pouco dessas diferenças, afinal um dos objetivos do blog é facilitar os aspectos jurídicos aos leitores - o que não significa substituir o trabalho de um advogado (jamais!), mas apenas ajudar a entender alguns direitos e conceitos envolvidos.

Comprando de uma Construtora

Bom, nessa hipótese os contratos normalmente são "Contratos de Adesão", o que significa que o comprador não poderá discutir as cláusulas contratuais para que elas sejam mais favoráveis a ele, facilitando o cumprimento de sua parte na obrigação (por exemplo, facilite o modo de pagamento) ou diminuindo suas responsabilidades (por exemplo, diminua o percentual da multa que é paga quando desiste da compra).

Os "Contratos de Adesão" são aqueles contratos padrões que você assina normalmente sem ler (infelizmente) quando compra um produto ou serviço colocado no mercado de consumo. Sabe aquele plano pós pago do celular? Ou então o contrato da academia? E o plano de saúde? Então... Esses são só alguns exemplos que me vem à mente agora, mas a verdade é que quase todos os contratos feitos entre particulares e empresas são do tipo 'consumo'.

Bom, justamente por serem contratos que decorrem de relação de consumo, aplicam-se não só as regras do Código Civil (Lei 10.406/02), mas também as regras do Código de Defesa do Consumidor (vulgo CDC, ou lei 8.078/90) a essa relação criada entre consumidor-empresa. Isso significa que independentemente do que estiver escrito no papel que você assinar, o CDC dará a palavra final e prevalecerá sobre o que estiver escrito.

Por isso, quando num "Compromisso de Compra e Venda" existir uma cláusula que torne muito difícil o consumidor cumprir com sua parte - no exemplo de compra de imóvel, podemos citar o pagamento das parcelas - ou o prejudique - no caso de uma rescisão, a construtora exigir que o consumidor perca 70% do que pagou, por exemplo - , o consumidor pode entrar na justiça contra a construtora para tentar mudar essas cláusulas prejudiciais.

Comprando de uma Pessoa Física

Aqui as coisas mudam bastante. Como são duas pessoas comprando diretamente uma com a outra, existe a possibilidade de discutir as cláusulas contratuais - o que não significa que o comprador ou o vendedor estejam satisfeitos com todas as cláusulas, mas sim que concordem com elas -, o que faz com que o Código de Defesa do Consumidor não seja aplicável, mas sim apenas o Código Civil (Lei 10.406/02).

Nesse caso é muito muito importante ter ciência de todas as cláusulas contratuais e conversar muito com o vendedor para que elas sejam boas para as duas partes.

Deu zica, sou autor/réu num processo, e agora?

Uma outra coisa que é muito importante também é que, na pior das hipóteses, se der alguma zica e alguma das partes (comprador ou vendedor) tiver que processar a outra, na relação entre pessoas civis (contrato entre pessoas físicas) a parte autora deverá fazer prova de todas as suas alegações, tim tim por tim tim, caso contrário dificilmente terá seu direito reconhecido.

 Já quando você compra de uma construtora, por se tratar de relação de consumo, o 'ônus da prova' - ou, de um jeito popular, o dever de provar - poderá ser flexibilizado, de modo a facilitar ao consumidor provar suas alegações ou se defender. Essa flexibilização acontece porque o direito entende que o consumidor é a parte mais fraca da relação entre consumidor-empresa (por vários motivos, o contrato de adesão é um deles), enquanto que no contrato entre pessoas civis as duas possuem mesmo poder de negociação e, portanto, possuem forças iguais.

Bom, por hoje é só, espero ter ajudado a esclarecer um pouquinho as diferenças! :)

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Crédito das imagens (encontradas por pesquisa feita no Google):

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Como guardar dinheiro? Parte 1

Talvez a parte mais importante para conseguir realizar o sonho da casa maloca própria, ou qualquer outro sonho que exija dinheiro, seja o planejamento. Mas, ao menos para mim, planejar tem sido sinônimo de poupar! Porque infelizmente só sonhar não adianta, né gente :(

Bom, confesso que ainda não tenho muita disciplina, porque como trabalho há pouco tempo tenho muita vontade de gastar com coisas que sempre tive vontade :3 ... Maaaaaas, apesar disso, procuro evitar o desperdício e me forçar a poupar. A questão é, como?

1) Sempre que vou gastar com algo, me pergunto sempre: é realmente necessário? Só essa pergunta já faz com que muitas vezes eu desista de uma compra. Tem sido realmente tentador ver várias lojas em liquidação esse mês, dá vontade de provar e sair comprando tudo porque tá mais barato, mas a verdade é que nem sempre precisamos daquilo, apenas acreditamos que precisamos, e isso faz gastar sem necessidade. 

Preciso mesmo de uma blusa de frio, se já tenho três? Não, não preciso. Ainda que usar roupa repetida não seja a coisa mais legal do mundo, deixar o armário lotado só pra ter 'mais opções', sendo que preciso de grana pra realizar planos maiores, é jogar dinheiro fora. Ainda mais quando o assunto é roupa, prefiro peças que permitam um maior número de combinações possíveis com as outras que eu tenho.

Quer ver outra coisa que faz a gente gastar sem perceber? Comer fora. Às vezes comer fora é uma necessidade, às vezes é uma opção pra quem mal para em casa. Quando não é possível levar comida de casa - e isso ajuda a economizar muito!! - procuro os locais com melhor custo-benefício. Mas outra coisa que economiza muito é NÃO COMPRAR BEBIDA. Gente, sério, hoje em dia um refri ou um suco custa algo em torno de cinco reais, é quase 1/3 do que pagamos numa refeição (no centro de SP, na região da Sé, um prato razoável não sai por menos de 15 reais).

Considerando que um mês tem em média 22 dias úteis, dá pra economizar 110 reais. Isso, em doze meses, dá 1320 reais! Agora imagine esse dinheiro rendendo em um investimento! Pode parecer pouco, mas no longo prazo é um bom dinheiro. 

2) Avalie o custo da oportunidade. Dito de outro modo, é pensar: essa decisão me trará mais vantagens do que prejuízos? 

Um exemplo prático disso é a escolha entre transporte público x carro. É por na ponta do lápis todo o dinheiro que você gastaria com o carro (combustível, seguro, parcelas) e com transporte público, e colocar ao lado desses valores as vantagens e desvantagens de cada um. 

Mais ou menos assim: se eu já tenho um carro e usar ele todo dia para ir e voltar do trabalho,  gastarei algo em torno de 500 reais com gasolina + estacionamento (desconsiderando gastos com seguro e parcela), enquanto que com ônibus e metrô, gasto 200. O carro é mais confortável, mas sofre variações com o trânsito (corro mais o risco de chegar atrasada) do que o metrô e a linha de ônibus que eu uso, embora o transporte público seja lotado em horário de pico. Para mim, o que compensa mais? Eu consigo tolerar ter menos conforto e economizar $? Ou tenho algum meio de fugir do horário de pico (horário flexível no trabalho, por exemplo)? No final, preciso ver se é mais vantajoso para mim, se vale a pena pagar o preço, ou não, pelos benefícios que a minha opção me trará.

3) Adeque sua realidade ao seu bolso, use o que tiver até acabar, estragar ou não servir mais. Acho que essa regra poderia ser uma continuação da número 1. Falo isso porque, além de gastarmos desnecessariamente, não aproveitamos o máximo daquilo que compramos.

Pode ser a roupa que ficou encostada no armário mas que você comprou porque achou que valia a pena pela liquidação (#desabafo), pode ser aquele blush que você comprou numa outra cor, para diversificar, mas nunca terminou um blush sequer.

Queridas leitoras, ganhar dinheiro não é fácil. 

Essa vibe de gastar com maquiagem, "produtinho do dia", "look do dia", é ótima para quem tem dinheiro para esbanjar ou recebe os produtos e é pago para fazer avaliação, divulgar. Acho que vocês, assim como eu, não se enquadram nessa hipótese. É, não tá fácil, bem que eu queria ter um emprego que me pagasse uns dez mil reais, um papai super empresário para me bancar, ou que as marcas de maquiagem e moda me enviassem produtos para divulgação $$$, mas a realidade é fria, dura e cruel. 

Não sou nenhuma pobre de marré marré, também não condeno quem tem mais oportunidade do que eu, mas quero deixar claro aqui que precisamos adequar nosso estilo de vida, nossos desejos, a nossa realidade. 

Os meios de comunicação no geral - revistas, televisão, blogs - vendem um estilo de vida que a maior parte das brasileiras não consegue pagar. Bem que eu queria ter os cabelos, as roupas e uma casa decorada, com quartos enormes, igual as personagens de novela. Mas a vida não é assim, infelizmente. Então, bora usar melhor o que a gente já tem, evitando gastar sem necessidade?

Bom, o post ficou meio longo, então vou deixar para falar mais sobre "Como guardar dinheiro?" em outra oportunidade.

Espero que tenham gostado do post de hoje (:
Beijos!

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Crédito das imagens (encontradas por pesquisa feita no Google):

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http://canelada.com.br/wp-content/uploads/2012/02/dinheiro.jpg
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ITBI - O básico sobre o assunto.

Oi pessoal, tudo bom? (:

Acho que não cheguei a falar sobre isso aqui, mas uma das razões para eu ter feito o blog é conhecer e estudar assuntos relacionados ao direito e ao mercado imobiliário. Bom, por essa razão, tentarei compartilhar da forma mais didática possível assuntos que considero importantes e, por isso, hoje é dia de falar sobre o ITBI.

. O que é o ITBI?

O ITBI, sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, é um imposto municipal e por isso suas regras variam de cidade a cidade. Como o próprio nome já diz, ele é cobrado quando você transmite um bem imóvel e, nesse caso, transmitir pode ser várias coisas: compra e venda de imóvel, promessa de compra e venda (são duas coisas diferentes, é um bom assunto para um outro post), doação, adjudicação, arrematação etc.

. Como calcular?

O cálculo do ITBI é feito por meio de uma porcentagem sobre o valor venal do imóvel. Não tenho certeza se em todas cidades é assim; mas hoje, em São Paulo, tanto a porcentagem quanto o valor venal podem ser calculados no site da prefeitura. Para os casos gerais, o percentual em SP é de 2%, mas há exceções.

Mas que raios é valor venal? Segundo definição extraída no site da prefeitura de SP, é o "o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista". Mas o preço de qualquer imóvel, por mais maloca que seja, tem crescido tanto nos últimos anos que acho difícil estabelecer o que é 'condição normal', então, para todos os efeitos, valor venal é o valor que a prefeitura acha que seu imóvel vale, e em SP você pode calculá-lo no próprio site da prefeitura, fornecendo o número do IPTU.

Importante!

x Benfeitorias (ex: pintura, reforma na fachada, etc) e construções incorporadas (ex: 'puxadinho' para lavanderia) também serão considerados no cálculo do valor venal.

x Dívidas que o imóvel possua não são descontadas no cálculo. 

. Exceções aos 2%

Se você comprou seu imóvel por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (RAR) ou em programas que envolvam Habitação de Interesse Social (HIS), aplica-se alíquota (percentagem) de 0,5% sobre o valor financiado até o limite de R$ 68.843,97 (esse é o atual em julho de 2014), sobre o restante, financiado ou não, aplica-se 2%.

Por exemplo, se o imóvel custa 100.000, você pagará:

a) 0,5% sobre 68.843,97 = R$ 344,22

+

b) 2% sobre (100.000 - 68.843,97) = R$ 623,12

=

c) Total a pagar = R$ 967,34

No site da prefeitura tem a seguinte explicação:

CálculoO imposto será calculado aplicando-se, sobre a base de cálculo, as seguintes alíquotas:

- Nas transmissões compreendidas no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), assim como naquelas que envolverem Habitação de Interesse Social (HIS) aplica-se a alíquota de 0,5% (meio por cento) sobre o valor efetivamente financiado, até o limite máximo de R$ 68.843,97.

- Sobre o restante do valor que exceder o limite de R$ 68.843,97, financiado ou não, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento). O tributo a ser pago será a soma algébrica dessas duas parcelas.

- Nas demais transações, aplica-se a alíquota de 2% (dois por cento) sobre a base de cálculo.

Fórmula de Cálculo do ITBIBC = Base de Cálculo. F = Financiamento pelo SFH, PAR ou HIS até o limite de R$ 68.843,97*.
Com financiamento pelo SFH, PAR ou HIS:Imposto = (F) * 0,005 + (BC - F) * 0,02

 Fonte: http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/index.php?p=2513 

. Quem paga?

No caso de compromisso (ou promessa) de compra e venda, e de compra e venda, normalmente é quem compra, mas pode ser acordado entre as partes de ser o vendedor.

. Como pagar?

Se você mora em São Paulo, é preciso entrar no site da prefeitura, procurar no menu por serviços e orientações > ITBI (transmissão de imóveis) > Declarações de Transações Imobiliárias. Existem três tipos, você deve escolher a que se adequa ao seu caso.  Depois de preencher essa declaração, será gerada uma guia de recolhimento (DAMSP) para pagamento.

Bom gente, esse é o básico sobre o assunto!

Espero que ajude (:

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Fontes:

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/financas/servicos/itbi/ (É a fonte "Very master important", rs)

http://ww2.prefeitura.sp.gov.br//arquivos/secretarias/financas/legislacao/Decreto-51627-2010.pdf (Esse decreto é a fonte das regras atuais do ITBI)

Bolha or not Bolha, that is the question! (Renda x Preço dos imóveis)

Assim como eu, diversos outros jovens solteiros ou casados, pessoas divorciadas ou com os filhos crescidos, enfim, vários tipos de pessoa em diversas faixas etárias, se interessam em comprar um imóvel. E sei que, também como eu, essas pessoas devem sentir um desânimo e desgosto quando o assunto é o preço da própria maloca.

Com certeza o debate 'existe bolha' e 'não existe bolha' deve ser a briga do século, talvez ganhando até do embate entre Anderson Silva x Chris Weidman! Mas, enquanto a certeza não vem, diversos blogs diariamente tratam sobre esse assunto.

Bom, um dos argumentos daqueles que acreditam que vivemos o fenômeno é a enorme diferença que existe entre a renda necessária para se financiar um imóvel pequeno ou médio em locais próximos aos centros, e aquela renda suada que a maior parte das pessoas realmente consegue ganhar no fim do mês. Nesse sentido, achei bem didática essa matéria do site O Pequeno Investidor (site que super recomendo, principalmente para aqueles que, como eu, procuram meios de otimizar o jeito de ganhar dinheiro através de investimentos).

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Link para a matéria:
http://www.opequenoinvestidor.com.br/2014/04/quanto-voc-precisa-ter-para-comprar-imvel-nas-principais-cidades-brasileiras/

É preciso ganhar muito bem para ter um imóvel apenas mediano nas principais cidades brasileiras

A pesquisa foi extremamente bondosa com o mercado imobiliário nacional, porque fez as contas com o preço de umimóvel pequeno, de apenas 70 metros quadrados. Com sorte (e aperto), isso dá um apartamento de dois quartos. E provavelmente em uma unidade antiga, já precisando de reparos. E, mesmo assim, é muito, muito difícil conseguir a renda necessária para o financiamento.

A tabela abaixo mostra a situação das principais cidades pesquisadas:

Ou seja, somente tendo uma renda familiar excessivamente elevada para conseguir adquirir um imóvel nas principais capitais do país. Na cidade mais barata, Salvador, um apartamento de 70 metros quadrados custa em torno de R$ 300.000,00, e é preciso ter uma renda familiar superior a R$ 7.000,00 para adquiri-lo.

Talvez você considere razoável. Mas lembre-se de que estamos em um país no qual, para entrar na classe média, um indivíduo necessita ter renda de até R$ 441,00. Não, não é uma piada.

Seguindo o critério utilizado pelo governo nacional, ninguém da classe média conseguiria adquirir um apartamento de dois quartos no país. Afinal, para fazer parte da alta classe média, basta ter renda individual de R$ 1.019,00, ou renda familiar de até R$ 4.076,00. Mais que isso, você já é rico (classe alta). E ainda assim teria dificuldades de comprar um imóvel. Repito: em Salvador, a mais barata das capitais pesquisadas, seria necessário ter renda familiar média de R$ 7.295,57 – o que já qualificaria a família como de classe “A”.

Preços altos demais nas principais cidades reforçam temor de bolha imobiliária

Fica difícil saber o que é mais ridículo: o critério governamental de classificação da renda familiar ou o nível absurdo dos preços de nosso mercado imobiliário.

Em média, adquirir um apartamento de 70 metros quadrados pressupõe renda familiar de R$ 11.362,56. Parece pouco – basta que marido e mulher aufiram R$ 5.681,28 por mês -, mas não é. Quantos empregos pagam isso no país? E, mais importante, quantos empregos à margem do serviço público pagam isso?

E perceba que estamos falando de apartamentos de 70 metros quadrados. Um apartamento de 100 metros quadrados – o que não é, ainda, nenhuma grande mansão – já elevaria esses valores para níveis ainda mais impagáveis para o brasileiro médio.

Sinceramente, não sei para onde estamos caminhando. Cada vez mais vozes apontam a existência de uma bolha imobiliária, e dados como esses – que mostram o descolamento absurdo do preço dos imóveis da renda da população – inevitavelmente dão base à tese.

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Uma coisa que a matéria não comenta, mas é bom falar, é que além dos custos com a compra do imóvel junto à construtora e a aquisição do financiamento imobiliário junto aos bancos, existem também os custos com os móveis ou reforma (bleee, óbvio) e com o pagamento de taxas e impostos, como o ITBI (imposto de transmissão de bem imóvel), a escritura pública, e o registro do imóvel.

Nessa 'brincadeira de casinha', essas 'custos extras' se não forem planejados podem sair caro e resultar numa boa dor de cabeça... Bom, mas eles são assunto para um próximo post!

É isso ae (: