Existe uma diferença brutal entre os direitos que um comprador tem ao comprar um imóvel de uma construtora - portanto, aí enquadram-se os apartamentos comprados 'na planta' - e os direitos que ele tem ao comprar de uma pessoa física. Vou tentar explicar superficialmente aqui um pouco dessas diferenças, afinal um dos objetivos do blog é facilitar os aspectos jurídicos aos leitores - o que não significa substituir o trabalho de um advogado (jamais!), mas apenas ajudar a entender alguns direitos e conceitos envolvidos.
Comprando de uma Construtora
Bom, nessa hipótese os contratos normalmente são "Contratos de Adesão", o que significa que o comprador não poderá discutir as cláusulas contratuais para que elas sejam mais favoráveis a ele, facilitando o cumprimento de sua parte na obrigação (por exemplo, facilite o modo de pagamento) ou diminuindo suas responsabilidades (por exemplo, diminua o percentual da multa que é paga quando desiste da compra).
Os "Contratos de Adesão" são aqueles contratos padrões que você assina normalmente sem ler (infelizmente) quando compra um produto ou serviço colocado no mercado de consumo. Sabe aquele plano pós pago do celular? Ou então o contrato da academia? E o plano de saúde? Então... Esses são só alguns exemplos que me vem à mente agora, mas a verdade é que quase todos os contratos feitos entre particulares e empresas são do tipo 'consumo'.
Bom, justamente por serem contratos que decorrem de relação de consumo, aplicam-se não só as regras do Código Civil (Lei 10.406/02), mas também as regras do Código de Defesa do Consumidor (vulgo CDC, ou lei 8.078/90) a essa relação criada entre consumidor-empresa. Isso significa que independentemente do que estiver escrito no papel que você assinar, o CDC dará a palavra final e prevalecerá sobre o que estiver escrito.
Por isso, quando num "Compromisso de Compra e Venda" existir uma cláusula que torne muito difícil o consumidor cumprir com sua parte - no exemplo de compra de imóvel, podemos citar o pagamento das parcelas - ou o prejudique - no caso de uma rescisão, a construtora exigir que o consumidor perca 70% do que pagou, por exemplo - , o consumidor pode entrar na justiça contra a construtora para tentar mudar essas cláusulas prejudiciais.
Comprando de uma Pessoa Física
Aqui as coisas mudam bastante. Como são duas pessoas comprando diretamente uma com a outra, existe a possibilidade de discutir as cláusulas contratuais - o que não significa que o comprador ou o vendedor estejam satisfeitos com todas as cláusulas, mas sim que concordem com elas -, o que faz com que o Código de Defesa do Consumidor não seja aplicável, mas sim apenas o Código Civil (Lei 10.406/02).
Nesse caso é muito muito importante ter ciência de todas as cláusulas contratuais e conversar muito com o vendedor para que elas sejam boas para as duas partes.
Deu zica, sou autor/réu num processo, e agora?
Uma outra coisa que é muito importante também é que, na pior das hipóteses, se der alguma zica e alguma das partes (comprador ou vendedor) tiver que processar a outra, na relação entre pessoas civis (contrato entre pessoas físicas) a parte autora deverá fazer prova de todas as suas alegações, tim tim por tim tim, caso contrário dificilmente terá seu direito reconhecido.
Já quando você compra de uma construtora, por se tratar de relação de consumo, o 'ônus da prova' - ou, de um jeito popular, o dever de provar - poderá ser flexibilizado, de modo a facilitar ao consumidor provar suas alegações ou se defender. Essa flexibilização acontece porque o direito entende que o consumidor é a parte mais fraca da relação entre consumidor-empresa (por vários motivos, o contrato de adesão é um deles), enquanto que no contrato entre pessoas civis as duas possuem mesmo poder de negociação e, portanto, possuem forças iguais.
Bom, por hoje é só, espero ter ajudado a esclarecer um pouquinho as diferenças! :)
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Crédito das imagens (encontradas por pesquisa feita no Google):
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